בתור משקיע בשוק הנדל״ן בארה״ב כבר משנת 2005, הרבה אנשים שואלים אותי לגבי משבר הקורונה, ההשפעה שלו על שוק הנדל״ן ואיך לנצל את המשבר כדי לעשות עסקאות חכמות.
אז החלטתי לפשט את זה ל - 5 נקודות עיקריות שאני מאמין שיתנו מענה לרוב השאלות.
1. אם יש לכם אפשרות - כדאי מאוד למכור עכשיו. למה? כשהקורונה רק פרצה בארה״ב, בדיוק כמו בישראל, כל המדינה נכנסה לסגר מלא. בחודשיים האלה כמעט ולא היו מכירות של נכסים. הכמות ירדה כמעט ל- 0. כי מצד אחד אנשים לא יכלו להסתובב לראות נכסים, ומצד שני בעלי נכסים לא רצו שיסתובבו להם זרים (חולי קורונה פוטנציאליים) בבית. בעלי הנכסים גם הסירו את הנכסים שלהם למכירה כי לא ידעו מתי זה יסתיים, ואם הם בכלל רוצים עדיין למכור. ככל שהוסר הסגר מהמדינות ואנשים הורשו לצאת שוב החוצה, נוצרה מציאות חדשה: מצד אחד הבנקים הורידו את הריבית בצורה חסרת תקדים. תוסיפו לזה את ״הדפסת הכסף״ המטורפת של הבנק המרכזי שגורמת לפחד מאינפלציה (שחיקה בערך הדולר). מצד שני בעלי נכסים שלא רוצים להעלות את הנכסים שלהם למכירה עדיין, או בכלל. ופתאום יש לנו כמות עצומה של קונים ומעט מאוד נכסים למכירה, ולכן המחירים התחילו לעלות. למעשה השבוע פורסם דוח בו צוין שמחיר ממוצע של נכס קיים (לא חדש) בארה״ב חצה לראשונה בהיסטוריה את רף ה - 300,000 דולר. כפי שאפשר לראות בגרף הזה:
ולכן אם יש בבעלותכם נכסים ואפשרות למכור - כדאי מאוד לנצל את עליית המחירים הנקודתית הזו.
2. האם שמעתם על Section 8? זוהי תכנית עזרה פדרלית לאנשים דלי אמצעים/בעלי מוגבלויות. בחודשים אלו בהם שוכרים רבים אינם משלמים שכירות וגם אי אפשר לפנות אותם בגלל תקנות הקורונה (הזמניות), אין הבטחת הכנסה טובה יותר מהממשלה האמריקנית. שווה בהחלט לבדוק האם השוכרים שלכם זכאים להיכנס לתכנית הזו - שמשלמת חלק משמעותי ואף את כל השכירות באופן ישיר מהממשלה. אמנם יש קודים מסוימים שצריך לעמוד בהם מבחינת מצב הנכס שלכם, אך אלו אינם חמורים מידי וכך אתם יכולים להבטיח את ההכנסה שלכם לטווח ארוך, ללא תלות ביכולת הדיירים שלכם לשלם.
3. יש לכם נכס שזקוק לשיפוץ? יש תיקונים שביקשו שתעשו? עכשיו יכול להיות הזמן המתאים ביותר לבצע את השיפוץ/התיקונים הנ״ל. משבר הקורונה והאבטלה שנוצרה גרמה להרבה ספקים/ קבלנים/ שיפוצניקים להוריד מחירים כדי לזכות בעבודות. זה אפילו נכון אם יש לכם קרקע ושקלתם מתי הזמן הנכון להתחיל את פרויקט הבניה. על פי מדד התחלות הבניה:
אפשר לראות שבתקופת שיא הקורונה (מרץ-מאי) צנחו התחלות הבניה לשפל של עשרות שנים, אך ביוני כבר היתה קפיצה משמעותית ובחודש יולי כבר היו יותר התחלות בניה מאשר בשנת 2019. אחת הסיבות העיקריות לכך היא כמובן כוח עבודה זול יותר ממה שהיה ערב הקורונה.
4. אם דיברנו בנקודה הראשונה על כך שעכשיו זה זמן מצוין למכור, בואו נדבר על מתי יהיה זמן טוב לקנות. ברגע שהקורונה פרצה, מיהרה הממשלה האמריקנית להגיב עם שתי תקנות: הראשונה, איסור פינוי דיירים לא משלמים (Eviction), והשניה הקפאת תשלומי משכנתאות ל - 180 יום. שתי התקנות הללו צפויות להסתיים בקרוב. ייתכן שיאריכו אותן קצת (בכל זאת יש בחירות בנובמבר), אבל במוקדם או במאוחר אנשים יהיו חייבים לחזור לשלם שכירות/משכנתא. יחד עם זאת אנחנו רואים את נתוני האבטלה שעדיין ממשיכים להיות גבוהים מאוד (כ - 10%), לעומת הנתונים ערב הקורונה:
ולכן אנחנו צופים שבעוד מספר חודשים בעלי נכסים רבים לא יוכלו לעמוד בתשלומי המשכנתא ויאלצו למהר ולמכור את הנכס שלהם, או שהבנק יעקל להם אותו. בתקופה הזו השוק יוצף במיליוני נכסים למכירה, דבר שיגרום לירידה כמעט מיידית במחירי הנדל״ן. וזה יהיה זמן מצוין עבור המשקיעים לקנות. בין אם זה לצרכי השכרה, או כדי לשפץ ולמכור כשהמחירים יעלו חזרה.
5. ואם כבר הזכרנו את נושא העיקולים, אז אני רוצה להתעכב על נקודה זו. כי הרבה מאוד שואלים אותי לגבי הנושא, וזו ההתמחות שלנו כבר שנים. באותו זמן שהחליטו על הקפאת תשלומי המשכנתא, גם המכירות הפומביות נעצרו (בין אם מכירות פיזיות או און-ליין). בעת כתיבת שורות אלו חלק מהמחוזות כבר חזרו לקיים מכירות פומביות, באופן חלקי ומצומצם מאוד. אך כפי שציינתי בסעיף הקודם בעוד מספר חודשים צפוי מבול של נכסים שהבנקים יבקשו לעקל, ואז מי שיגיע מוכן עם: 1. ידע מדויק של איך לקנות במכירות פומביות, 2. תשתית מתאימה לרכישה ו- 3. הון עצמי, יוכל לקחת חלק בחגיגה הצפויה. במכירות עיקול כאלה, בהן למצב השוק אין השפעה על המחיר בו מצליחים לקנות את הנכסים, אלא לגובה החוב (המשכנתא), זה לא נדיר למצוא נכסים ב- 50% אחוז ואף יותר מתחת למחיר השוק. אבל זו עסקה יותר מסוכנת ויותר מורכבת מהרבה בחינות לכן לא מומלץ להיכנס לנושא בלי ללמוד אותו לעומק.
לסיכום - בין אם אתם כבר משקיעים בארה״ב או שוקלים להשקיע, כדאי מאוד לקחת בחשבון את 5 הנקודות הנ״ל. תמיד תזכרו שאת הכסף בנדל״ן עושים בקניה ולכן משברים (כולל משבר זה) מייצרים הזדמנויות קניה מצוינות. משבר הקורונה ששונה בצורה משמעותית ממשברים קודמים ייצר גם הזדמנות מכירה מצוינת, שכדאי בהחלט לשקול. עוז קורן נדלן בארהב