13 טיפים חשובים על נדלן

עודכן ב: ספט 10

למי שלא מכיר, אני עוז קורן וכאן בתמונה זה הבנים שלי אופק ואריאל. אני מתעסק בנדל"ן כבר 15 שנה. אני משקיע גם בהייטק וגם בשוק ההון, אבל את רוב ההצלחות שלי ואת רוב הכסף שלי עשיתי מנדל"ן. החלטתי לכתוב לכם כמה טיפים שיעזרו לכם אולי להבין את התחום.


נדל"ן עבור רבים זו מילה מפחידה. זה נשמע כמו משהו מסובך שרק עשירים עושים. האמת היא שזה חלקית נכון. עשירים אכן מתעסקים בנדל"ן, אבל מדובר בסוג של ביצה ותרנגולת. מכל הדרכים הבטוחות שיש להתעשר, השקעה בנדל"ן זו אחת הדרכים הבטוחות ביותר, למי שמתעמק בזה. לכן נוצר מצב שלכאורה זה נראה שעשירים מתעסקים בנדל"ן, ואנשים לא מבינים שככה בדיוק הם הפכו לעשירים.


אגב, בהמשך לטיפים הקודמים שפרסמתי – אני מקווה מאוד שאתם לא מבזבזים את כל המשכורת שלכם, אלא חוסכים כדי להשקיע!


נכון, התעשרות מנדל"ן לרוב לוקחת יותר זמן מסטארט-אפ או הימור על איזו מניה נכונה, אבל זו גם דרך משמעותית פחות מסוכנת.


אז הנה זה:

13 דברים שכל משקיע נדל״ן מתחיל צריך לדעת על נדל"ן!


1. את הכסף עושים בקניה. בניגוד למה שהרבה אנשים חושבים, הרבה יותר קשה למצוא ״פראייר״ שישלם לנו 20% מעל למחיר השוק על נכס, מאשר למצוא מישהו קצת לחוץ שימכור לנו ב- 20% מתחת למחיר השוק. חפשו את הנכסים שנמכרים במחירים טובים, כי ככה תעשו את הכסף בקניה.

בנוסף, למכור נכס במחיר מופקע יכול להעמיד אותנו בבעיה מוסרית. לעומת זאת, אין שום בעיה בלרכוש נכס במחיר טוב, תוך כדי שאנחנו עוזרים למישהו שכנראה נמצא בבעיה פיננסית.


2. אל תחפשו רק נכס שאתם הייתם רוצים לגור בו. נדל״ן להשקעה לא חייב להיות יפה. העסקה חייבת להיות יפה מבחינת המספרים. כלומר, להיות רווחית. לפעמים דווקא הנכס שהכי פחות הייתם רוצים לגור בו, יעשה לכם את הרווח הגדול ביותר.

בנוסף, קחו בחשבון שתמיד יש דבר כזה שנקרא השבחה. משקיע טוב, רואה את הפוטנציאל בנכס גם כאשר הוא נראה גרוע בעת הרכישה. לעיתים השבחה ב-X, יכולה לייצר תוספת במחיר של 3X, תוך מספר חודשים בודדים. נשמע לכם טוב, לעשות פי 3 על הכסף בכמה חודשים?


3. נדל״ן זה לא כמו שוק ההון. אין נכס שהשווי שלו יכול לקפוץ או לצנוח ב-10% ביום, ואין כאן בכלל עניין של מזל, אלא נטו של לימוד והבנה. מדובר בהשקעה לטווח ארוך. ריצת מרתון ולא ספרינט. לכן מראש צריך להיכנס עם תוכנית ארוכת טווח, ולא לחפש לעשות מכה. ועדיין, אפשר בהחלט לעשות 30% רווח בכמה חודשים על פליפים, בסיכון נמוך יחסית. יותר בנדל"ן בארה"ב, פחות בישראל.


4. מתי כדאי להתחיל? כמה שיותר מהר! אין באמת זמן "אידאלי" להתחיל, מפני שבנדל"ן בדר״כ מרוויח יותר מי שנמצא יותר זמן בתחום ויש לו יותר הבנה וידע.

יש תקופות שבהן יש מקפצה גדולה יותר כמו משברים (אפרופו, משבר הקורונה זה זמן נהדר), אבל בגדול הזמן הוא תמיד *עכשיו*. אגב, יכול להיות שהסעיף הזה נכון לא רק לנדל"ן.


5. זו ההשקעה הבטוחה ביותר - הרי למה שהבנק יהיה מוכן לתת לכם הלוואה בסך 50%-70% מערך הנכס? (תלוי איזה נכס ולאיזו מטרה קונים)


6. תשאלו המון שאלות, תתייעצו ותלמדו מאנשי מקצוע שנמצאים בתחום כבר שנים. אל תרוצו לעסקה בלי לקבל את כל התשובות, כי אתם עלולים לעשות טעות שתגרום לכם להפסיד כסף. עדיף לעשות את הדברים לאט ובטוח.


7. אל תנסו לייפות את המספרים. בנדל״ן (במיוחד להשכרה) יש למשקיעים מתחילים נטייה להיות אופטימיים מידי מבחינת חישובי התשואה הצפויה. עדיף להיות דווקא פסימיים בחישוב כדאיות העסקה, כדי לוודא שהעסקה עדיין אטרקטיבית.


8. הצלחה בנדל״ן זה מאמץ קבוצתי. ודאו שאתם עובדים עם מקצוענים שיש להם נסיון רב ומוכח, אבל הם צריכים עדיין להיות ״רעבים״ לעבוד ולפעול יחד אתכם. החל מהמתווך שלכם, דרך העו״ד, יועץ המשכנתאות, קבלן השיפוצים שלכם וכו׳. ואם אתם משקיעים בארצות אחרות, אז כמובן שיש עוד כמה תפקידים מאוד חשובים, ובמיוחד חברת הניהול. אם אחד מהספקים שלכם עייף או חסר מוטיבציה, זה עלול לפגוע במאמץ הקבוצתי.


9. זכרו את חוק ה - 100. כדי לעשות עסקה אחת מוצלחת, בממוצע צריך לבחון 100 נכסים. בדיקה ראשונית לוקחת בין 5-15 דקות לנכס.

לאחר מכן רואים פיזית או בודקים לעומק 10-20 נכסים. ניתן גם לשלוח מישהו מטעמכם לבדוק את הנכס, בהנחה שהוא מבין עניין. בארה"ב למשל יש חברות מקצועיות שעושות את זה.

מתוכם להגיש הצעה על 3-5 נכסים, ובסופו של התהליך לבצע עסקה אחת.

זה אולי נשמע לכם הרבה, אבל כאשר מתחילים לעבוד מבינים שזה לא הרבה, בשביל אחוזי תשואה אטרקטיביים שאחר כך נהנים מהם לאורך זמן, ועוברים לעסקה הבאה.


10. יש המון סוגים שונים של עסקאות שאפשר לעשות בנדל״ן, כמו גם המון מקומות בעולם. תבחרו נישה אחת שאתם רואים שמתאימה ליעדים שלכם, ותתמקדו בה, ובה בלבד. כל עסקה שתבצעו תעזור לכם להשתפר ולהתמקצע, וזה מה שאתם רוצים. אם תהיו מקצוענים בנישה כלשהי, זה יהפוך להיות קל והעבודה תהיה מהירה יותר ויותר לאורך השנים.


11. תבנו ציפיות נכונות ותישארו ממוקדים עד להשגת המטרה שלכם. רוב האנשים מתייאשים באמצע כי זה קשה או מסובך או שהם לא מצליחים למצוא את מה שהם רוצים, ואז הם מוותרים. עדיף שתדעו את זה מראש, ותבחרו להישאר ממוקדים עד שתשיגו את מה שאתם רוצים! רוב האנשים לא מכירים את חוק ה- 100 למשל, ובאים עם ציפייה שהם ימצאו עסקה טובה תוך יומיים. הציפייה הלא ריאלית הזאת גורמת להם להתייאש. אם מראש תגיעו עם הבנה שצריך סבלנות, יהיה לכם קל יותר.


12. אם אי פעם חלמתם להיות עשירים, אתם חייבים להבין בנדל"ן. לא כי זו דרך יחסית בטוחה להרוויח כסף, אלא כי גם אם יום אחד יהיה לכם הרבה כסף, אתם תצטרכו לעשות איתו משהו. כלומר: להשקיע אותו איפשהו. ולכל העשירים כאמור יש נדל"ן.


13. עובדתית, משקיעי נדל"ן ישראלים שמשקיעים בארה"ב, עושים פי 3 יותר מאשר בישראל.


המלצה אישית שלי: בתקופה זו עדיף להשקיע בארה"ב יותר מאשר בישראל.

הסיבה היחידה להשקיע בישראל היא פשוט כי זה נוח וקרוב, אבל זה לא כל כך רווחי. אחת הסיבות שישראלים רבים מפחדים להשקיע בארה"ב היא שהם חוששים שחייבים לטוס לשם ושזו מדינה זרה.

זו טעות, כי כמות השעות שתשקיעו בלימוד השקעות נדל"ן בארה"ב היא בערך כמו כמות הזמן שתשקיעו בביצוע עסקת נדל"ן אחת בישראל ממילא, ועם אחוזי תשואה פי 3 יותר גבוהים, זה ישתלם לכם על העיסקה הראשונה.


ב-15 השנים האחרונות אני משקיע בנדל"ן בעיקר בארה"ב. אני משקיע גם בשוק ההון וגם בהייטק בישראל, אבל את רוב הכסף עשיתי וממשיך לעשות בנדל"ן.

יחד עם השותף שלי – חן גולדשטיין (שהוא משקיע גאון בנדל"ן), בנינו תוכנית חינמית שמלמדת ישראלים את הבסיס להשקעות נדל״ן בארה"ב.


מי שמסיים את התוכנית החינמית, ומרגיש שהתחום הזה מתאים לו, יכול לבחור להצטרף גם לתוכנית הליווי המלאה שלנו שנקראת "המשקיע", (שהיא בתשלום), ששם אנחנו כבר מלווים אתכם יד ביד עד העיסקה הראשונה, באופן אישי. הרבה פעמים אנחנו אפילו נכנסים יחד עם התלמידים שלנו לעסקה, אחרי שהם מצאו משהו אטרקטיבי.


אם אתם מעוניינים להירשם ולצפות בתוכנית החינמית, >> היכנסו עכשיו לקישור שכאן <<


שיהיה לכולם יום מעולה!

עוז קורן נדלן בארהב

29 צפיות
2020 © כל הזכויות שמורות